प्रॉपर्टी भाड्याने देणे हे उत्पन्नाचा एक चांगला मार्ग असला तरी त्यामध्ये अनेक जोखीम असतात. जर तुम्ही योग्य कायदेशीर प्रक्रिया न पाळता किंवा भाडेकरू आणि मालकाचे हक्क समजून न घेता मालमत्ता भाड्याने दिली, तर भविष्यात तुम्हाला मोठे नुकसान होऊ शकते. जर भाडेकरू दीर्घकाळ मालमत्तेवर राहिला तर त्याला त्या मालमत्तेवर हक्क सांगण्याचा अधिकार मिळू शकतो. यासाठी कायद्यात एक निश्चित कालमर्यादा ठरवलेली आहे. चला तर मग जाणून घेऊया की, मालमत्ता किती काळ भाड्याने देणे सुरक्षित आहे.
मालकांच्या निष्काळजीपणामुळे प्रॉपर्टी गमावण्याचा धोका
बर्‍याच वेळा मालक अतिरिक्त उत्पन्नासाठी आपली मालमत्ता भाड्याने देतात, परंतु किराया घेण्यापलीकडे ती व्यवस्थित हाताळत नाहीत. अशा निष्काळजीपणामुळे दीर्घकाळ भाडेकरू राहिल्यास मालमत्तेवर त्याचा हक्क निर्माण होऊ शकतो. जर भाडेकरूने वर्षानुवर्षे मालमत्तेचा वापर केला, तर तो कायदेशीर मार्गाने त्या मालमत्तेवर ताबा मिळवू शकतो. त्यामुळे मालकाला केवळ उत्पन्नाच्या उद्देशाने मालमत्ता भाड्याने देण्यापूर्वी कायद्याची संपूर्ण माहिती घेणे आवश्यक आहे.
कायद्यानुसार काय प्रावधान आहे?
सुप्रीम कोर्ट आणि विविध उच्च न्यायालयांच्या निर्णयानुसार, लिमिटेशन अ‍ॅक्ट 1963 च्या अंतर्गत खासगी स्थावर मालमत्तेवर ताबा मिळवण्यासाठी 12 वर्षांची मुदत दिली आहे. सरकारी मालमत्तेसाठी ही मुदत 30 वर्षे आहे. ही मुदत भाडेकरूच्या ताब्याच्या पहिल्या दिवसापासून सुरू होते. जर कोणताही व्यक्ती 12 वर्षे एखाद्या मालमत्तेवर सतत ताबा ठेवतो, तर कायदा त्याच्या बाजूने निर्णय देतो. यालाच एडवर्स पझेशन (Adverse Possession) असे म्हणतात.
एडवर्स पझेशन म्हणजे काय?
सामान्यतः भाडेकरूला मालकाच्या मालमत्तेवर कोणताही कायदेशीर हक्क नसतो. परंतु जर भाडेकरू दीर्घकाळ त्याच जागेवर राहत असेल आणि मालकाने त्याला हटवण्याचा प्रयत्न केला नाही, तर एडवर्स पझेशनच्या नियमानुसार तो त्या मालमत्तेवर आपला हक्क सांगू शकतो. ट्रान्सफर ऑफ प्रॉपर्टी अ‍ॅक्ट च्या अंतर्गत जर एखादी व्यक्ती 12 वर्षे एखाद्या मालमत्तेवर ताबा ठेवते, तर ती व्यक्ती त्या मालमत्तेच्या मालकीचा दावा करू शकते.
मालकाने हे नियम पाळल्यास होईल संरक्षण
जर भाडेकरू सलग 11 वर्षांहून अधिक काळ मालमत्तेवर राहिला, तर तो मालकीचा दावा करू शकतो. त्यामुळे मालकाने वेळोवेळी नवीन भाडे करार (Rent Agreement) करणे अत्यावश्यक आहे. दरवर्षी नवीन करार केल्यास भाडेकरू दीर्घकाळ राहून हक्क सांगू शकत नाही. योग्य दस्तऐवज असल्यास मालमत्तेच्या हक्कावर कुणीही दावा करू शकणार नाही.
मालकाने भाड्याने देताना लक्षात ठेवायच्या गोष्टी
✔️ मालमत्ता भाड्याने देण्यापूर्वी लेखी करार करावा.
✔️ करारामध्ये भाड्याची रक्कम, भाड्याचा कालावधी आणि इतर अटी स्पष्ट नमूद कराव्यात.
✔️ भाडेकरू दीर्घकाळ राहत असल्यास वेळोवेळी कराराचे नूतनीकरण करावे.
✔️ मालमत्तेशी संबंधित सर्व कागदपत्रे व्यवस्थित ठेवा.
✔️ भाडेकरूने भाडे न भरल्यास कायदेशीर मार्गाने कारवाई करा.
भाडेकरूने मालमत्तेवर ताबा घेतल्यास काय करावे?
- जर भाडेकरूने भाडे थांबवले किंवा मालमत्ता सोडण्यास नकार दिला, तर मालकाने थेट कायदेशीर कारवाई करावी.
- भाडेकरूला आधी नोटीस पाठवावी.
- जर भाडेकरूने नोटीसकडे दुर्लक्ष केले, तर सिव्हिल कोर्टात दावा दाखल करून भाडेकरूला हटवता येते.
- घर खाली न केल्यास पोलिसांना माहिती द्यावी आणि कायदेशीर मदत घ्यावी.
- मालकाला भाडेकरूला पाणी, वीज किंवा इतर सुविधा बंद करण्याचा अधिकार नाही.
- भाडेकरूला हटवण्यासाठी शारीरिक किंवा मानसिक दबाव टाकू नये, कारण यामुळे उलट मालकाच्याच अडचणी वाढू शकतात.
भाडेकरूने मालकी हक्क सांगितल्यास काय करता येईल?
जर भाडेकरू दीर्घकाळ मालमत्तेत राहत असेल आणि मालकीचा हक्क सांगू लागला, तर खालील गोष्टी करा:
➡️ संपत्तीशी संबंधित सर्व दस्तऐवज एकत्र ठेवा.
➡️ भाडेकरूला लेखी नोटीस द्या.
➡️ जर भाडेकरूने प्रतिसाद दिला नाही, तर कोर्टात दावा दाखल करा.
➡️ कोर्टाचा आदेश आल्यानंतर पोलिसांच्या मदतीने भाडेकरूला हटवा.
कायमची समस्या टाळण्यासाठी योग्य पावले उचला
भाडेकरूशी कोणत्याही प्रकारचे तोंडी व्यवहार न करता सर्व करार लेखी स्वरूपात ठेवा. भाडेकरूने दीर्घकाळ मालमत्तेत राहिल्यास एडवर्स पझेशन अंतर्गत मालकी मिळवण्याचा दावा होऊ शकतो. त्यामुळे दरवर्षी भाडे करार नूतनीकरण करा आणि कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण करा.
निष्कर्ष
मालमत्ता भाड्याने देताना योग्य कायदेशीर प्रक्रिया आणि करार करणे आवश्यक आहे. वेळोवेळी करार नूतनीकरण केल्यास भाडेकरू दीर्घकाळ राहून मालकी हक्क सांगू शकणार नाही. यामुळे भविष्यात कोणत्याही कायदेशीर अडचणी निर्माण होणार नाहीत आणि मालमत्ता मालकाच्या ताब्यात राहील.
